Publié le 12 mai 2024
L’observatoire de l’habitat, un outil au service des politiques publiques
Quimper Cornouaille Développement édite, chaque année, l’observatoire de l’habitat qui analyse des données relatives au logement à l’échelle des sept EPCI cornouaillais. Il sert de référence aux politiques de l’habitat des collectivités membres de l’Agence, notamment dans la mise en œuvre de leur programme local de l’habitat (PLH). Véritable outil d’aide à la décision, il constitue un moyen d’actions pour les territoires engagés dans une politique volontariste en faveur du logement.
Cette édition 2023 a notamment servi à alimenter les PLH du Pays Fouesnantais et du Cap Sizun/Pointe du Raz et permettra de poser le diagnostic et les enjeux des PLH de Quimper Bretagne Occidentale et de Douarnenez Communauté qui entrent en révision.
Cette publication fait suite à un temps d’échanges où un large panel d’acteurs de l’habitat (élus, techniciens des EPCI et des communes, bailleurs publics et privés, gestionnaires, aménageurs, lotisseurs, agents immobiliers, notaires, etc.) se sont réunis pour débattre des enjeux du logement en Cornouaille et confronter leur point de vue avec pour objectif d’enrichir la connaissance des marchés et faciliter la création d’une vision partagée des défis à relever.
Un contexte national de crise du logement qui n’épargne pas la Cornouaille
Face à une crise du logement sans précédent dont la presse nationale se fait l’écho très régulièrement, et qui n’épargne pas la Cornouaille, l’édition 2023 de l’observatoire prend une dimension particulière. Il donne des clefs pour décrypter les ressorts de la crise et identifier les leviers d’actions pour débloquer les parcours résidentiels.
Une conjonction de facteurs explique cette crise. Les raisons du blocage sont nombreuses et systémiques :
Un emballement de la demande post-covid lié à :
- L’attractivité du territoire (économique, touristique) et de son cadre de vie
- Des prix encore accessibles
Une dégradation forte des conditions de production et de financement du logement et notamment :
- Des taux d’emprunt en forte hausse qui impactent lourdement les ménages
- Une inflation des coûts de construction qui freinent les opérateurs, couplée à une pénurie de main d’œuvre
- Une augmentation des prix de l’énergie
- Une augmentation du taux du livret A qui pénalise le logement social
Un cadre juridique exigeant :
- Un impératif et des obligations de performance énergétique (interdiction de louer les passoires thermiques)
- Une raréfaction du foncier avec la nécessaire sobriété foncière dans la perspective du zéro artificialisation nette (ZAN)
Une pénurie d’offres dans les parcs locatifs (par lesquels débute le parcours résidentiel et qui accueille aussi les nouveaux arrivants, les ménages qui se séparent, etc.) avec :
- Un parc locatif structurellement restreint (17 % contre 26 % à l’échelle nationale)
- Une captation grandissante du parc locatif privé par les locations saisonnières (+30 % d’annonces depuis 3 ans sur la Cornouaille)
- Un parc social sous tension avec un élargissement du profil des demandeurs, peu de sorties du parc et une augmentation du délai moyen d’attribution (8 mois en 2016 / 12, 5 mois en 2022).
Une augmentation des résidences secondaires (+470/an entre 2014 et 2020 contre +1 200 pour les résidences principales)
Une flambée des prix du foncier et des biens qui ne permet pas de libérer des places dans le parc locatif, (entre +23 % et +44 % selon les EPCI pour une maison d’occasion entre 2018-2019 et 2021-2022).
Des données qui permettent d’objectiver ces constats
Sont ainsi analysés : le marché de l’occasion, les terrains à bâtir, la construction neuve, l’accession abordable, le logement social, l’optimisation du parc privé (plus que jamais un enjeu dans un contexte de sobriété énergétique et foncière). Le cadre législatif et les évolutions attendues sont aussi abordées.
Enfin, de nouvelles thématiques s’installent dans l’observatoire :
- La consommation foncière et l’habitat
- Une première approche de la densité
- Le phénomène des locations saisonnières
Les politiques de l’habitat doivent se renouveler pour faire face à de nouveaux défis. Dans ce contexte en forte évolution, cette édition de l’observatoire dresse un constat de la situation et donne des pistes pour produire une offre nouvelle de logements tout en économisant les ressources foncières. Au-delà du renouvellement urbain, il s’agira de rechercher toutes les capacités existantes permettant de répondre à l’ensemble des besoins en logements.
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